甘当保利地产的配角

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　　来源：地产K线

　　拿地不到两个月，位于海淀区永丰北的保利、建工新项目案名在几天前正式发布：保利·建工·嘉华天珺。

　　7月25日，保利地产及北京建工地产联合体以总价89.01亿元竞得上述地块，销售指导价9万元/平方米，溢价率3.5%，成为海淀“新地王”。此块地土地面积8.56万㎡，规划建筑面积16.29万㎡，其中住宅面积为14.92万㎡。

　　这是一个有故事的地块。

　　本次为该地块的第二次出让。2016年11月，万科、住总联合体最终分别以50亿元、59亿元斩获海淀永丰18号地和19号地。

　　当时，万科有意将18号地块打造为翡翠书院，项目只租不售。拿地1年后，住总从19号地块退出，因资金等多种问题，随后万科也萌生退地念头，最终于2021年折价退还此地块。另一块被退的地，就是如今的嘉华天珺所在地。

　　时隔8年，地块出让价格大幅增长，本次挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元，相比于2016年44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格，几乎达到翻倍水平。出让条件也有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。

　　8月19日，保利（北京）房地产开发有限公司（简称“北京保利”）与北京建工地产共同出资成立了项目公司——北京建保丰筑置业有限公司，二者的持股比例分别为60%、40%。法定代表人为刘喜涛，他是北京公司总经理。

　　国央企老搭档

　　从案名来看，嘉华天珺将采用保利TOP级产品系“天字系”进行打造。产品拟定为建筑面积约89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房+小高层组合。项目预计在10月中旬开放售楼处，12月份开盘。

　　虽说是保利的高端产品，但户型上却以中小户型为主。

　　在北京区域，保利与北京建工地产已经有过多次合作。从项目开发来看，几乎都是保利主导。从合作项目的股权占比来看，北京建工地产在此地王项目中所占的比例是最小的。

　　上半年，保利地产借助北京建工地产曲线开发了一处项目。

　　今年3月15日，北京建工地产摘得顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块，溢价率15%。3月21日，北京建工地产成立“北京建保顺筑置业有限公司”（简称“建保顺筑”），注册资本12亿元。

　　公司名称中有个“保”字，这意味着，保利入局是早就定好的。4月12日，项目名称公示：星宸和煦（备案名：悦煦雅苑），规划建筑方案也随之公布。

　　但保利并未立即取得建保顺筑的股权。7月1日，建保顺筑的注册资本从12亿元减少至6亿元。直到8月，北京建工地产才将30000.0股权数额出质被北京保利。

　　7月4日，项目取得预售许可证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万m²，拟售均价5.85万元-6.13万元/m²。截至目前，星宸和煦已网签54套，去化率20%，成交均价约5.67万元/㎡。

　　另外，北京建工地产还与保利合作开发了朝阳和光煦境、大兴和悦春风项目。

　　朝阳和光煦境的开发企业为北京建保常筑置业有限公司，由北京保利和北京建工地产在2022年12月6日共同出资成立，二者分别持股50%。

　　和悦春风的开发企业是北京兴筑房地产开发有限公司，由北京保利在2019年10月11日成立，初始持股比例100%。两个月后，北京建工地产入股50%，北京保利的持股比例也降至50%。

　　和悦春风（备案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次预售证，部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中，9栋住宅显示“已售完”，但网签数据仅为3套。

　　项目去化差异悬殊

　　北京建工集团的核心业务是建筑业，旗下有一家全资房地产开发平台——北京建工地产。

　　北京建工集团的房地产项目主要位于北京。截至目前，北京建工集团在北京共有8个在建/待建项目，从项目销售情况来看，去化率普遍不高。

　　卖得最好是揽星宸（备案名：建邦揽星苑），目前去化率约96%。2023年初，揽星宸共推出22栋楼、1277套房源，目前已签约1230套，去化率约96%。

　　在项目开发过程中，北京建工地产引入了一位资方。

　　此地块是由北京建工地产在2022年9月22日以16.7亿元竞得，项目的开发公司为“北京建邦憬诚房地产开发有限公司”（简称“建邦憬诚”），成立于2022年8月，由北京建工地产持股70%、北京东亚新华投资集团有限公司（简称“东亚新华”）持股30%。后者是北京建工地产在2023年5月引入的投资方，增资完成前，建邦憬诚由北京建工地产全资持有。

　　东亚新华投资成立于2006年2月9日，是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团。由北京红山世纪投资全资持有，而后者为北京明天投资全资子公司。据悉，北京明天投资成立于2007年，是一家以从事商务服务业为主的企业，注册资本1000万人民币。

　　相比之下，璟玥林汐，揽星樾，嘉境里，这三个由北京建工地产100%持有的项目去化并不理想。

　　嘉境里（备案名：嘉尚家园）在今年6月15日取得预售证，共推出548套房源，开盘至今3月有余，累计成交67套，已签约面积6351.85㎡，成交均价4.05万元/㎡，去化率12.23%。而该项目的销售指导价为5万/平方米。

　　揽星樾（备案名：建邦星苑）在2023年11月共推出983套房源，已签约273套，去化率27.77%，成交均价2.13万/㎡。

　　璟玥林汐一期备案名“璟玥雅苑”、二期“璟林雅苑”。2021年9月13日首批房源拿证，一期推出639套房源，已签约12套，目前已进入现房销售阶段；二期600套，发证时间为2023年9月23日，开盘时间为2023年10月11日，住建委官网未显示已签约信息。璟林雅苑的土地使用权已经被抵押给中国股份有限公司北京朝阳东区支行。

　　董事长在位近7年

　　近期，北京建工集团正忙着扩大“朋友圈”。党委书记、董事长樊军率队四处交流，与华润健康集团、等公司签署了战略合作协议，与中国航空集团建设开发有限公司围绕进一步加强对接、深化合作进行深入交流。

　　樊军是在2015年10月被调任至北京建工集团的，之前，他一直都在北京城建集团任职。

　　北京建工集团与北京城建集团，都是由北京市人民政府100%控股的企业。

　　2017年12月，樊军从总经理升任为董事长。

　　樊军在北京建工体系内的职位“很纯粹”。除了北京建工集团的董事长外，樊军还在2016年4月至2019年9月期间担任过北京建工集团控股有限责任公司的总经理、董事，该公司属于租赁和商务服务业，目前已注销。

　　陷入“带走调查”风波的北京城建董事长常永春曾是北京建工集团的二把手。

　　2016年3月至2021年4月，常永春在北京建工集团担任副总经理；2021年4月，开始担任北京建工集团党委副书记、董事、总经理，并于去年10月卸任。之后，常永春开始担任北京城建集团董事长。

　　有机构数据统计，北京建工集团今年1-8月权益销售额49.14亿元，在北京权益销售金额排行榜上位列第11。

　　现金短债比0.9

　　2024上半年，北京建工集团实现营业收入651亿元，同比增长7.5%；净利润9.1亿元，同比增长16.4%；其中，归母净利润5.45亿元，同比增长27%。北京建工地产实现主营业务收入66.48亿元，主营业务利润6.05亿元。

　　分业务板块来看，北京建工集团最大的收入来源是建筑业，其次是房地产业。2024年中期，建筑业的收入占比为79.29%，房地产业的收入占比为12.37%。

　　截至2024年6月末，北京建工集团合并报表范围内有息债务余额为816.35亿元，相较于期初增加12.31%。其中，一年内到期的有息债务为276.61亿元。期末现金及现金等价物为259.63亿元，现金短债比0.9。

　　7月底，标普确认北京建工集团“BBB”长期发行人信用评级，展望调整至负面。标普认为，北京建工集团恢复财务实力的任务艰巨。房地产市场的持续压力可能会影响该公司的住房建设业务，尤其是在北京以外的市场，因为该公司在这些市场的竞争力较弱。

　　为缓解资金压力，北京建工集团四处筹资。期内取得借款收到的现金为273.48亿元。

　　北京建工集团计划在今年内向专业投资者公开发行公司债券，最新状态为“已受理”。北京建工集团拟募集资金200亿元，用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设运营及其他法律法规允许的用途。

　　截至2024年6月末，北京建工集团受限资产账面价值共计232.57亿元，占总资产的9.73%，占净资产的42.15%；受限资产规模较大，将会在一定程度上影响流动性。

　　公开信息显示，8月以来，北京建工集团先后5次被列为被执行人，涉案金额共计1319.36万元。