五部门详解推动房地产止跌回稳政策“组合拳”

　　证券时报记者 张达

　　在10月17日举行的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等五部门详解了推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”。住建部部长倪虹将“组合拳”概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中，“两个增加”政策备受关注，即新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元。

　　作为专项债券收储的补充，自然资源部、央行、金融监管总局表示，正在抓紧研究设立收购存量土地专项贷款，央行提供专项再贷款支持。财政部还表示，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税，具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。

　　业内人士认为，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市或筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

　　实施100万套城中村改造

　　和危旧房改造

　　倪虹介绍，据统计，仅在全国35个大城市就有170万套旧房改造需求，全国地级城市有297个，改造需求更大。这次提出的新增实施100万套旧房改造，主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居，同时也有利于消化存量商品房。

　　对于这100万套旧房改造，倪虹称有五项支持政策，一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

　　“有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”倪虹说。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此前城中村改造安置一直强调要实物安置，在消化存量、筹集存量房做保障房的新导向下，安置方式发生重要变化。此次采取货币化安置，即被拆迁户拿着货币或房票到市场上选房，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。预计主要利好改造规模比较大的珠三角地区。

　　中指研究院政策研究总监陈文静预计，未来改造规模仍有放量空间，通过货币化安置的方式，若按100平方米一套计算，100万套住房将带动规模达到1亿平方米，有利于为市场释放更多住房需求，消化存量商品房，随着这部分需求进入市场，市场交易活跃度有望继续提升。

　　年底前“白名单”项目

　　信贷规模增至4万亿

　　金融监管总局副局长肖远企表示，目前正在抓好贯彻落实中央政治局会议精神，加大“白名单”项目贷款投放力度。

　　肖远企表示，一是要将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。“只要授信审批通过后，商业银行可以把全部贷款提前发放到房地产项目公司的资金监管账户，贷款资金将全部用于项目建成交付，有利于保障购房人的合法权益。”他说。

　　肖远企还透露，截至10月16日，房地产“白名单”项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

　　李宇嘉认为，这意味着，不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”。这样，房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，而且“保交房”有了坚实的保障。

　　在陈文静看来，未来“白名单”项目融资将是房企重要的融资途径。房企要积极申报进入项目“白名单”，在“白名单”政策支持下，能尽快尽早获取资金支持，保障项目建设及竣工，确保项目交付。

　　研究设立收购

　　存量土地专项借款

　　对于10月12日财政部宣布的专项债券收购闲置土地和存量房政策，财政部部长助理宋其超表示，下一步，将会同相关部门抓紧明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。

　　自然资源部副部长刘国洪表示，将指导地方规范程序、明确标准，重点围绕“怎么收”来推动落实。“我们考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。我们还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，人民银行提供专项再贷款支持。”

　　肖远企和中国人民银行副行长陶玲均表示，正在会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，用于收购房企存量土地。

　　“各种政策形成一个合力，盘活闲置存量土地，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业的现金流。”肖远企说。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此前在盘活存量方面的政策已经包括了保障性住房再贷款、地方政府专项债等内容，此次新增存量土地收购专项贷款，使得后续各类型银行对于存量土地收购的金融支持力度加大。

　　对房地产止跌回稳

　　充满信心

　　近期有关部门出台了财税、金融等一系列政策措施，有效提振了市场信心，房地产的主要指标明显好转。倪虹表示，在系列政策作用下，房地产经过3年的调整，市场已经开始筑底，10月份的房地产数据会是一个积极乐观的结果。

　　接下来，我们要同心协力，狠抓落实，让政策效果充分显现，让人民群众享受政策红利。“我们对房地产市场止跌回稳充满信心。” 倪虹说。

　　肖远企也强调，下一步要打好房地产各项融资工具的“组合拳”，形成集成规模效应，增强精准适配性。他还提出，根据不同房地产企业和房地产项目，在不同阶段的融资需求量身定制专属金融产品，提高融资支持的精准性、及时性和有效性。

　　另外，在税收政策支持方面，宋其超表示，目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。近期正在对相关税收政策做进一步的调整。具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。

　　陈文静认为，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场或筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。