界面新闻记者 |
12月2日下午，深圳迎来年度最受关注的地块竞拍，即位于深圳市南山区粤海街道的T107-0107地块，该宗地位于深圳湾后海金融总部基地，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。
由于百亿宅地的高门槛限制，本次拍卖只有招商蛇口、华润+中海联合体2家竞买人报名参加，但竞争却极其激烈，拍卖节奏也十分迅猛。
最终，在历经295轮竞价后，由华润+中海联合体以185.12亿元竞得，溢价58.6亿元，溢价率达到46.31%，楼面地价70387.83元/平方米。
该价格也创下了深圳宅地出让历史的最高总价纪录，成为深圳总价新“地王”，此前的记录为光明区龙光玖龙台地块的140.6亿元。
值得关注的是，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“70/90”的政策限制。
“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑”，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示。
预计将打造为高端改善盘
从地理位置上来看，T107-0107地块位于南山区后海滨路和登良路的交汇处、深圳地铁2号线登良站旁，属于深圳湾后海总部基地。
地块附近有中铁南方总部大厦、喜之郎大厦、华强方特大厦、中海油大厦等总部大厦，片区内还有阿里巴巴、腾讯、联想、小米等几十家行业巨头入驻，是深圳绝对的核心地段。
同时，地块周边有深圳湾万象城、后海汇、北京师范大学南山附属小学、深圳人才公园、深圳湾公园、春茧体育馆等成熟配套，居住氛围浓厚。
据悉，目前T107-0107地块周边的蔚蓝海岸2-3期、观海台、招商海月花园等小区，挂牌均价几乎都在10万元/平方米以上。
“未来，这个地块预计会打造成大户型、高溢价的改善高端盘，不仅得房率高、户型设计新颖，而且配套和绿化等方面也将继续卷出新天地。后续，对市场同片区其他新房将形成竞争，后续其他城市也将储备和出让该类地块，这类高溢价项目是小众产品，面向高收入的人群，打造城市地标式的产品”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。
从深圳全年土地市场情况来看，相比于2023年的供地程度，2024年的涉宅用地供应大幅缩减。
据深圳规划和自然资源局发布的供地计划显示，2024年深圳计划供应居住用地仅为180公顷，其中商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷。同比2023年，商品住房用地供应量大幅下降了61%，公共住房用地供应量也下降了20%，这也使今年的供地量成为近5年来的新低。
算上此次出让的T107-0107地块，截至目前，深圳年内仅成交了5宗涉宅用地，且这些地块均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。
“随着9月底一系列优化政策后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心”，孙红梅指出。
一线城市频现“地王”
从全国视角来看，伴随近期楼市的回暖，土地市场也在慢慢升温，尤其是一线城市，频频拍出百亿级“地王”地块。
就在三天前（11月29日），北京第二宗跨区域组合地块正式上架竞拍，打包推出了酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录，该地块也由中海竞得，最终成交价153.32亿元收入，溢价率0.21%。
9月29日，广州天河区南方面粉厂地块出让，起拍总价约88.2亿元，在历时5小时、148轮的激烈竞价后，最终保利以总价约117.6亿元竞得，溢价率高达33.4%，折合楼面价66957元/平方米，成功跻身广州地价TOP2，成为天河区的新“地王”。
近年来，伴随房地产行业的深度调整，高能级城市市场需求稳定、增长潜力大的优势渐渐凸显，因此也成为多数头部房企拿地的重点区域。
尤其是今年以来，热门城市、重点项目对房企的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目都是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。
“这是重大信号，即楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩，这便产生了示范效应”，李宇嘉表示。
另一方面，地方政府也想通过推出超级“地王”，来吸引媒体和公众的关注，从而提振土地市场的信心。
李宇嘉指出，尽管11月份一线城市商品房交易保持热度，但从周度数据来看，出现政策效应减弱的情况，所以为了保持12月份的市场热度，在“止跌回稳”上迈进一大步，就需要地王来刺激市场的预期和信心。地王诞生后，既可以从源头上稳定土地市场，进而传导至楼市销售端，同时对于片区楼市的价值稳定，也具有很强的预期效应。
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