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界面新闻编辑 | 李慎
近期，备受市场关注的万科在债务化解方面接连取得关键进展。
1月21日，万科首笔公司债“21万科02”成功达成展期。紧随其后，1月27日晚间，万科宣布旗下“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据的展期方案，亦在持有人会议上获得100%表决通过。
至此，万科于2025年末首批开始寻求展期的债券全部“闯关”成功，三笔债券的规模合计约68亿元。
几乎在同一时间，万科第一大股东深铁集团宣布，将向万科再提供不超过23.6亿元的股东借款，这也是2026年以来，深铁首次对万科进行“输血”。
“这笔借款最直接的作用，是帮助万科支付其中票展期方案中约定的‘首付款’，守住公开市场不违约的底线。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。“同时也彰显了大股东对万科坚定而持续的支持态度，对稳定各方信心至关重要。”
三笔债券展期终过关
对于万科而言，过去两个月过得并不容易。自2025年11月底启动协商以来，其债券展期过程历经了多轮博弈与方案调整。
最终，通过展期的三笔债券均采用了结构相似的“部分即时现金兑付+分期展期+资产增信”的组合方案。
最先在21日完成展期的“21万科02”，是万科在2021年1月22日发行的公司债，主承销商为中信证券，债券余额为11亿元，票面利率为3.98%，为七年期债券，附有第五年末发行人赎回选择权及投资人回售选择权。
根据通过的议案，对于回售部分的债券本金，万科将先行兑付40%，剩余60%展期至2027年1月22日。具体而言，40%的回售本金将于2026年1月30日兑付，而展期的60%将在一年后进行兑付。
随后在1月27日通过的“22万科MTN004”和“22万科MTN005”，均为2022年12月发行的中期票据，余额分别为20亿元和37亿元，原定于2025年12月到期。
两笔中票的展期方案细节高度一致。“22万科MTN004”对于投出同意票的持有人，万科将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付；在扣除该部分后，剩余本金的40%也于同日兑付，其余60%则展期一年。“22万科MTN005”也采用了几乎完全相同的兑付与展期结构。
按照展期方案，万科接下来必须先进行三笔债券的小额兑付、现金首付以及部分未付利息，合计金额约28.7亿元。
此外，值得关注的是，三笔债券的展期方案均获得了债权人的高票支持。“21万科02”获得了92.11%的同意率，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”更是获得了债权人100%的同意票，这在一定程度上反映了当前债权人对万科的态度。
大股东恢复输血
与此前数次股东借款相似，深铁此次提供的借款条件依然优厚，期限3年，利率为2.34%，并设置了可协商的展期选项。此外，深铁集团有权要求万科为该笔借款提供担保。
“深铁集团作为深圳国资代表，此次行动再次向市场传递了对万科坚定支持的明确信号。”刘水对界面新闻表示。
事实上，自2025年风险显化以来，大股东深铁集团对万科的各类资金支持累计已超过300亿元，构成了万科化解债务危机的坚强后盾。这种持续性的支持，核心目的在于为万科修复基本经营面、与各方谈判争取最宝贵的“喘息时间”。
然而，股东“输血”主要解决的是燃眉之急，万科自身面临的流动性压力依然严峻。财报数据显示，截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债高达1514亿元，资金缺口超900亿元。
债务压力尤为凸显。界面新闻根据WIND信息整理，目前万科境内债务共有217.96亿元，其中，一年以内的债务占比高达80.1%，总金额134.86亿元；未来12个月内的兑付高峰在今年7月份，有48.66亿，短期偿债压力巨大。
面对百亿规模的境内债务，市场更关注万科能否形成可持续、系统性的化债能力。
对此，刘水对界面新闻分析指出：“经过前期债券展期的探索，万科已经建立了明确的化债模式。即‘部分即时现金兑付+分期展期+资产增信’的模式，这为万科后续处理到期债务提供了可复制的范本，将提高与债权人谈判的效率。
关于未来化债过程中深铁集团的角色，刘水认为其对万科的支持将“持续”。一方面是而是基于对周期底部和公司价值的判断，当前房地产市场已经经历了4年调整，筑底回稳在望。另一方面，深铁集团已累计向万科提供借款超过300亿元，如果放弃支持将功亏一篑。
旗下仓储物流REITs撤回
就在债券展期成功的消息传出前几日，万科公告称，经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，决定撤回旗下万纬仓储物流封闭式基础设施公募REITs的上市申请。
该REITs底层资产为万科物流子公司持有的3个仓储物流园项目。万纬物流作为国内领先的多温区综合物流服务商，其业务已布局全国47城，运营管理超160个物流园区，仓储规模超过1100万平方米。
“这一动作与近期市场出现的其他撤回案例高度同步，反映的是全市场在新规下的加速出清效应。”熟悉资本市场的汇生国际资本有限公司总裁黄立冲在接受界面新闻采访时指出。
据界面新闻观察，近期公募REITs市场涌现“撤回潮”，除万纬仓储物流REITs外，自1月下旬以来还有建信住房、金风新能源等REITs项目也相继撤回，这与交易所发布新版审核指引、监管要求趋严密切相关。
除审核环境变化外，黄立冲认为，更核心的原因在于行业风险偏好的系统性转变。“尽管仓储物流资产本身具有稳定的经营性现金流逻辑，与住宅开发并不同频，但在房地产行业整体调整的背景下，市场对任何与‘地产’相关的主体都会要求更高的风险补偿。比如对分派率更敏感、对估值更保守，导致一级发行时更容易出现定价分歧，要求回报率更高，从而推动部分项目选择暂时撤回。”
公募REITs的核心功能在于将成熟运营资产证券化，实现一次性的资金回笼与长期限的资金来源。因此，此次撤回意味着万科“资产盘活节奏与融资工具箱少了一个阶段性的重要抓手”，预期的现金流入被迫推迟，在偿债刚性压力下，无疑加剧了其短期流动性管理的难度。
此外，万科在公告中表示，将“待条件成熟时”择机重启申报。何谓“条件成熟”？黄立冲对界面新闻分析指出，首先需满足更严格的监管审核要求，确保项目材料完备、问询回复及时；其次，底层资产的运营业绩需呈现足够稳定、透明的“叙事”。
更为关键的一点在于发行人自身信用的修复。“对外部投资者而言，底层资产质量会受到发起人信用与治理结构的这家影响。”黄立冲强调，“万科自身的债务结构、再融资路径等重大不确定性越清晰，越有利于缩小市场定价分歧，提升未来发行成功的概率。”
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